投资的成败,说白了就是资源+眼光,对股票市场上的散户来讲,资源差距不大,赔挣在眼光不同。我有一个朋友，去年把抱了很长时间的“垃圾股”新和成换成“蓝筹股”云南铜业，结果是见面就诉苦，“唉，命苦啊！！”。其实，这两只股票都是近几年少有的牛股，都是由于产品大幅涨价带来业绩暴增后股价的暴长，股票也就从“垃圾”蜕变为“蓝筹”了！这种股票其实很多（资源），买过这种票的散户也很多，但真正能赚到大钱的是极少数从“垃圾”抱到“蓝筹”的人！

     现在我就说说宏润和郑老板的“眼光”！太高了！高的我有点眼晕！！！！

 宏润建设未来三年内主要的利润增长点在几个关键的地产项目：象山、无锡、杭州、龙口

先说象山，目前工程已完成98%，但销售却只有一半，尤其是商业地产完全未启动销售，为什么？因为杭州湾跨海大桥！杭州湾跨海大桥拉近了象山与上海的车程半径，以上海可比半径相比，目前象山居房价格为均价6成，商业用房不足四成，这部分差距会在通车一年至三年内随着工业企业的凹地效应而基本补足！（青岛胶州湾高速通车前后三年，湾西住房价格暴长3.5倍，商业5倍！而同期湾东住房和商业增长在60%。)保守估计,未来三年由于杭州湾大桥带来的补价效应住房在30%,商业50%,考虑到原价利润在25%(投资9亿,纯利2.39亿),及商业地产贡献率较高等因素，实际利润可能在4亿左右。

再说杭州,大家如果仔细对比过宏润拿地的价格和杭州地王的价格会发现差距巨大!这说明宏润的地段不太好。事实的确如此，是五类区。这样地段的住房价通常只有一类区的4成，而作为小区一层的商业用房更是鸡肋！所以开发这类小区利润通常较低！但是，假定这个城市修上地铁，而地铁又恰好经过此处，出口又在此不远.....这里就不再是五类而是三类甚至到二类！以五类20%纯利来算，（比如成本4000的房子，一类可卖10000/平米，二类8000，五类4800 ，。。。）二类就可能100%！相当于5个项目！这就是资源+眼光的威力！

其他的就不分析了。

总体来看，考虑到房地产的开发周期及结算规律，2010年房地产方面的利润将达到5-6亿，或许又一个“垃圾”变“蓝筹”的故事开始了，。。。。

     投资的成败,说白了就是资源 眼光,对股票市场上的散户来讲,资源差距不大,赔挣在眼光不同。我有一个朋友，去年把抱了很长时间的“垃圾股”新和成换成“蓝筹股”云南铜业，结果是见面就诉苦，“唉，命苦啊！！”。其实，这两只股票都是近几年少有的牛股，都是由于产品大幅涨价带来业绩暴增后股价的暴长，股票也就从“垃圾”蜕变为“蓝筹”了！这种股票其实很多（资源），买过这种票的散户也很多，但真正能赚到大钱的是极少数从“垃圾”抱到“蓝筹”的人！

     现在我就说说宏润和郑老板的“眼光”！太高了！高的我有点眼晕！！！！

 宏润建设未来三年内主要的利润增长点在几个关键的地产项目：象山、无锡、杭州、龙口

先说象山，目前工程已完成98%，但销售却只有一半，尤其是商业地产完全未启动销售，为什么？因为杭州湾跨海大桥！杭州湾跨海大桥拉近了象山与上海的车程半径，以上海可比半径相比，目前象山居房价格为均价6成，商业用房不足四成，这部分差距会在通车一年至三年内随着工业企业的凹地效应而基本补足！（青岛胶州湾高速通车前后三年，湾西住房价格暴长3.5倍，商业5倍！而同期湾东住房和商业增长在60%。)保守估计,未来三年由于杭州湾大桥带来的补价效应住房在30%,商业50%,考虑到原价利润在25%(投资9亿,纯利2.39亿),及商业地产贡献率较高等因素，实际利润可能在4亿左右。

再说杭州,大家如果仔细对比过宏润拿地的价格和杭州地王的价格会发现差距巨大!这说明宏润的地段不太好。事实的确如此，是五类区。这样地段的住房价通常只有一类区的4成，而作为小区一层的商业用房更是鸡肋！所以开发这类小区利润通常较低！但是，假定这个城市修上地铁，而地铁又恰好经过此处，出口又在此不远.....这里就不再是五类而是三类甚至到二类！以五类20%纯利来算，（比如成本4000的房子，一类可卖10000/平米，二类8000，五类4800 ，。。。）二类就可能100%！相当于5个项目！这就是资源 眼光的威力！

其他的就不分析了。

总体来看，考虑到房地产的开发周期及结算规律，2010年房地产方面的利润将达到5-6亿，或许又一个“垃圾”变“蓝筹”的故事开始了，。。。。