调查

一级开发隐含两大目的

关键词：土地溢价

修路搭桥，挖河造景，学校、公园、招商大卖场，“其实一级开发就像一种最高超的包装手段，把土地以最好的面貌出现在拍卖场上，土地的溢价收益就是一级土地开发商的利润来源点。”

关键词：曲线拿地

而一些非土地主的开发商参与一级土地开发显然还有更深一层的目的。世家机构总经理助理文化勇说：一方面，开发商在进行一级土地开发的过程中，对于所开发土地的具体情况了解更加深入，有利于其后在取得土地进行二级开发；另一方面，进行一级开发的开发商，更容易获得该土地的商品房开发权。比如，成都某开发商的一级开发地块与约定，如果超过某个拍卖单价，公司与进行收益分成，这样形成“跷跷板”赢利模式：进入二级市场拍卖的土地，一级开发商能够比其他的开发商以更加高的价格拍地。高价成交的土地，他们从中分得收益后，降低了实际拿地价格。即使不分配土地增值收益，一级开发商因为对地块条件更加熟悉的优势，更容易在拍卖中获得土地。所以，有的人认为，进入土地一级开发的公司，想以此实现“曲线拿地”的目的。

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一级土地开发

所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地或由当地指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由来操作，也有委托企业来做，负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。